공장 매매가, 이렇게 따져 봅니다 — 건물값을 빼고 땅값을 보는 법

공장 매물은 토지와 건물이 함께 거래되기 때문에, 호가만 봐서는 싼지 비싼지 알기 어렵습니다. 기업부동산은 아래 순서로 따져 봅니다.

1. 건물의 현재 가치를 구합니다

• 신축에 가까운 건물은 지금 다시 짓는 비용(복성가격)으로 봅니다. 예: 150평 × 평당 200만원 = 3억원
• 오래된 건물은 연 4% 정도씩 가치가 줄어든다고 보고 잔존가치를 계산합니다.

예: 344평 × 150만원 = 5.16억원, 12년 경과 → 5.16억 × 52% ≈ 2.68억원

2. 매매가에서 건물값을 빼고 토지 평당가를 구합니다

• 예: 매매가 27.5억 − 건물 2.68억 = 토지 24.82억 → 1,026평으로 나누면 평당 약 242만원

3. 도로지분·국유지 사용분까지 넣어 면적을 맞춥니다

• 도로지분(보통 10% 안팎)이나 무상으로 쓸 수 있는 국유지가 있으면 실제 쓰는 면적이 늘어납니다.

4. 주변 시세·실거래가와 비교합니다

• 같은 지역 공장용지 시세, 국토부 실거래가 평균과 비교해 몇 % 싼지 봅니다.
• 개발부담금을 누가 내는지, 진입도로 확장 계획이 있는지도 가격에 반영합니다.

이렇게 계산하면 "건물은 덤"인 매물과 "건물값이 다 들어간" 매물이 한눈에 구분됩니다. 관심 있는 매물이 있으면 같은 방식으로 계산해 드립니다.