마트 물류(냉동)창고 부지, 제시가 22억이 적정했을까?

한 마트가 물류(냉동)창고를 짓기 위해 생산관리지역 부지 3,717평을 평당 60만원(약 22.3억원)에 사는 것을 검토하고 있었습니다. 매입 전에 인허가 상태와 실제 쓸 수 있는 면적을 따져 적정가를 산출했습니다.

1. 인허가 상태부터 확인

• 소매점·사무실 용도 개발행위허가 543평, 농업용 공장설립승인 2,060평이 나 있었습니다.
• 이미 승인된 공장 3곳은 심의 없이 같은 업종(과실·채소 가공 및 저장처리업)으로 바꿔 설립할 수 있습니다.
• 소매점 개발행위허가는 기간이 끝나 취소 유예 상태였기 때문에 청문 절차를 거쳐 기한을 연장해야 했습니다.

2. 실제로 지을 수 있는 면적

• 현재 허가 서류를 그대로 승계하면 건축 가능 면적은 1,316㎡(398평)입니다.
• 생산관리지역 건폐율 20%를 모두 쓰면 개발행위 받은 부지 8,606㎡ × 20% = 1,721㎡(520평)까지 가능합니다.
• 제외지 2곳은 원형녹지이거나 경사가 가팔라 추가 허가가 어렵습니다.
• 계획관리지역으로 바뀌면 건폐율이 40%가 되지만, 주변 여건상 심의 통과가 쉽지 않아 당분간 기대하기 어렵다고 판단했습니다.

3. 숨은 비용

• 국도에서 부지까지 약 320m 도로를 3m에서 6m로 넓히는 공사: 약 2억원 이상
• 배수로 확보를 위한 흄관 약 400m 매설: 약 5천만원
• 소유권 이전 비용(4.8%): 약 1억 700만원

4. 적정가 산출

• 주변 계획관리지역 시세는 평당 80~100만원, 생산관리지역은 50~60만원 선입니다.
• 개발행위를 받은 유효토지 2,950평(도로부지 포함) × 60만원 = 약 17.7억원
• 전체 3,717평 기준으로는 평당 약 47.7만원입니다.

결론

제시가격은 생산관리지역인데도 인근 계획관리지역 시세에 가까워 타당하지 않았습니다. 유효토지 기준으로 가격을 다시 협상하고, 도로·배수로 공사는 매도인 협조 아래 잔금 전에 끝내는 조건을 권했습니다. 아울러 물류창고 용도라면 마도IC 반경 3km 안의 계획관리지역을 찾는 편이 낫다고 조언했습니다.

땅값은 "얼마에 나왔나"보다 "그 땅에서 실제로 무엇을, 얼마나 지을 수 있나"로 정해집니다. 은행에서 여신심사를 하던 방식 그대로 검토해 드립니다.